北京擅长安置房回迁房房产纠纷律师事务所

2026-11-01 06:19:01 445次浏览

价 格：面议

2021 年末，赵先生经朋友介绍结识陈老伯。陈老伯承租的一处北京公有住房纳入危旧房屋征收范围，按照征收补偿方案，可取得两套定向安置住房。双方协商达成约定：赵先生出资 168 万元，受让陈老伯本次征收对应的全部安置房权益；陈老伯配合将拆迁安置权益交由赵先生行使，待安置房具备办理不动产权证条件时，协助完成产权过户手续。

2021 年 11 月 20 日，在两名无利害关系见证人的见证之下，双方签署《安置房买卖协议》。赵先生分两笔向陈老伯账户合计转账 168万元：签约当日支付100 万元，同年 11 月 27 日再支付68 万元，陈老伯收到款项后出具亲笔手写收款收据。后续征收选房工作完成，两套安置房登记至陈老伯名下，暂未办理不动产证书。

变故发生在 2022 年 9 月，陈老伯突发重病离世，其子陈晓峰（化名）为法定继承人。赵先生主动联系陈晓峰，协商房屋交付以及后续产权过户事宜，却遭到对方拒绝。陈晓峰提出抗辩：协议首页没有父亲签字，无法确认合同真实性；房屋尚未过户，不属于陈老伯遗产，自己无需承接合同义务，还阻拦赵先生进入房屋查看。

多次沟通协商无果，赵先生委托北京师通律师事务所房产团队向人民法院提起诉讼，将陈晓峰列为被告，征收事务中心、两家项目开发企业列为案件第三人，诉讼请求为：确认案涉《安置房买卖协议》合法有效，确认赵先生对安置房屋享有居住使用权，待办证条件成就时，由第三人配合办理过户登记。

法院审理与裁判结果

法院经审理查明案件事实后认定，案涉《安置房买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。陈晓峰作为法定继承人，并未表示放弃继承，依法应当在继承遗产的范围内，继续履行被继承人生前负有的合同债务，也就是继续履行这份安置房买卖协议。

北京师通律师解析

本案核心法律争议点：安置房出卖人死亡后，此前签订的安置房买卖合同对继承人是否产生约束力，继承人是否负有继续配合履约的义务。本案裁判思路，对于购买暂未办理产权证回迁房、拆迁安置房的买受人，具备很强的实务参考价值。

01 合同真实性，依靠付款凭证、选房材料形成证据补强

庭审之中，陈晓峰质疑协议并非其父本人签署，但当庭明确不申请笔迹司法鉴定，也没有提交任何相反证据支撑自己的主张。依据民事诉讼证据相关规定，提出反驳意见的一方负有初步举证责任，必要时应当申请笔迹鉴定，举证不能则自行承担不利法律后果。

与此同时，我方提交全套证据材料：赵先生 168万元银行转账流水、陈老伯手写收据、陈老伯生前亲自办理选房手续、缴纳住宅专项维修资金的选房确认文件。整套证据形成完整证据链，法院据此认定买卖协议确系陈老伯签署，驳回继承人关于合同虚假的抗辩。

02 继承遗产，就必须一并承继被继承人生前债务

《民法典》千一百五十九条规定，分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。陈晓峰作为陈老伯法定继承人，未放弃继承，作为遗产承受主体，需要在遗产价值范围内清偿被继承人生前合法债务。

案涉《安置房买卖协议》属于陈老伯生前设立的合法有效的合同之债。陈晓峰继承两套尚未办证安置房对应的财产权益，就必须一并承担对应的合同义务，包括向买受人交付房屋、待条件成熟配合办理过户。

继承人以 “我没有签字、我不知情、房屋没过户不算遗产” 为由拒绝履约，不能构成法定免责理由。

北京师通律师实务建议

本案胜诉判决印证一个关键点：购买尚未办理产权证的拆迁安置房，出卖人离世不等于继承人可以直接免责。只要合同真实、款项依约支付、选房手续已经落实，继承人继承安置房屋权益的，就应当继续履行买卖合同。

结合同类案件办案经验，律师给安置房买受人提出几点实操提醒：

1. 签订书面《安置房买卖协议》，安排无利害关系见证人在场见证。合同写明安置房来源（危改征收项目名称、原公房地址）、选定房号，明确交易总价、付款节点，写明出卖人配合选房、后续过户的全部义务；出卖人签字并按手印，见证人一并签字留存。

2. 交易款项全部通过银行转账支付，转账备注 “XX 危改项目安置房购房款”，同时索要出卖人亲笔收据。妥善保管选房确认单、维修资金缴款凭证，这类材料是出卖人认可交易、合同已部分履行的关键证据。

3. 如果出卖人年事已高、身患重病，可提前要求出卖人向其继承人出具书面告知文件，明确安置房已经对外出售，继承人后续需要配合履行合同，提前预防出卖人去世后产生继承纠纷。

4. 一旦出卖人过世，继承人拒不配合交房、过户，应当及时起诉请求确认合同效力。不要长期耗费在协商谈判中，尽早拿到合同有效的生效判决，锁定自身权利，防范继承人私自出售、抵押、另行处置涉案安置房。

北京师通律师事务所成立于2005年，注册地北京海淀，大量办理：未办房本回迁房买卖、房价上涨卖方拒过户、连环买卖、共有被安置人无权处分案件比如北京政策性房屋买卖纠纷（回迁安置房、经适房、共有产权房），擅长合同效力、继续履行、差价损失赔偿、财产保全、复杂房产证据组织，以及主张解除安置房屋买卖合同、返还房款 + 房屋差价赔偿。